Während Baumängel eine Abweichung des Ist-Zustandes des Gebäudes vom Soll-Zustand darstellt, stellen Bauschäden die Verschlechterung des Zustands eines Bauteils durch ein schädigendes Ereignis dar.

Man unterschiedet bei den Bauschäden vier Arten, die sich unterschiedlich auf den Verkehrswert auswirken:

•  Normale Gebrauchsspuren erfordern keinen besonderen Wertabschlag, weil ihre Beseitigung durch die laufende Instandhaltung erfolgt und über die Alterswertminderung bereits erfasst ist.
• Disponible Schadensbeseitigungskosten: Solche Schäden können sofort oder später behoben werden, sie müssen aber nicht unbedingt beseitigt werden.
• Indisponible Schadensbeseitigungskosten: Wenn Schäden zeitnah beseitigt werden müssen, sind in der Regel die tatsächlichen Kosten zu berücksichtigen.
• Nicht behebbare Schäden: Bei solchen Schäden stellt sich die Frage, wie Marktteilnehmer sie bei der Kaufpreisfindung berücksichtigen werden.

Natürlich spielt es auch eine Rolle, in welchem Zustand sich der jeweilige Markt befindet. Bei einem Angebotsmangel in einer Metropolregion wirken sich Bauschäden vielleicht überhaupt nicht aus, während in ländlichen Gebieten mit einer verhaltenen Nachfrage selbst kleine Schäden übermäßig berücksichtigt werden.